Что такое 'законопроект 5600'?

1 июля 2021 года Верховная Рада в первом чтении поддержала законопроект, который повышает определенные налоги, в том числе на продажу и покупку недвижимости. Проект позиционируется как "антиолигархический закон", правда многих он ужаснул своими нормами. Так что же это на самом деле — законопроект 5600? За что критикуют закон? Насколько подорожает жилье? И как законопроект повлияет на строительный бизнес? Давайте попробуем разобраться, что ждет сферу недвижимости в ближайшем будущем.

Что такое "законопроект 5600"?

Полное название законопроекта звучит так: "Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень", но СМИ и лоббирующие политики позиционируют его как "антиолигархический закон". Теоретически, введенные нормы положительно повлияют на государственный бюджет — в Налоговом кодексе устранятся нюансы, позволяющие большому бизнесу не платить налоги. Таким образом, государственный бюджет ежегодно будет пополняться около 50 миллиардами гривен. И закон имеет две стороны медали. С одной стороны, некоторые нормы действительно целесообразны и имеют место быть в отношении крупного бизнеса:

акцизная ставка на железную руду повысится

повысится ставка экологического налога за выбросы вредных веществ в воду

ставка за выбросы углекислого газа повысится с 10 до 30 гривен/тонна

налог за размещение отходов ГОКов повысится с 0,49 до 1,5 гривен/тонна

Но с другой стороны, к сожалению, не все так хорошо, как хотелось бы. Законопроект не обошел стороной средний, малый бизнес и даже физических лиц. А это значит, что он может повлиять на ценообразование в некоторых сферах, так как мы с вами знаем, что любые налоги закладываются в цену и за них платит конечный потребитель. И именно поэтому законопроект 5600 активно обсуждают и критикуют.

Нас же с вами интересует та часть, где идет речь про недвижимость, и говорят, что жилье значительно подорожает. Но перед тем, как мы перейдем к сути, важная оговорка: пока что это лишь законопроект, который прошел только первое чтение. В ближайшее время Верховной Радой будут предлагаться и вноситься правки, которых уже и так уже более 2000. Некоторые нормы могут быть убраны, что-то видоизменится, а что-то, возможно, добавится. Поэтому в каком виде в итоге будет принят закон — пока неизвестно.

Что касается недвижимости, по законопроекту ее ждет 2 изменения:

НДС на новостройки

Как работает сейчас:

На текущий момент НДС облагается только первая продажа жилья. Дословно это звучит так: "Звільняються від оподаткування операції з постачання житла (об'єктів житлового фонду), крім їх першого постачання, якщо інше не передбачено цим підпунктом". Часть застройщиков продает (поставляет) квартиры сразу конечному потребителю (нам с вами). В этом случае застройщик платит НДС и его эта часть правок особо не затронет.

Другая же часть застройщиков использовала "фирмы-посредники". Работало это так: застройщик сначала продавал квартиру фирме-посреднику по низкой стоимости (с которой оплачивал налоги), а потом от имени фирмы-посредника продавал конечному потребителю (нам с вами) по рыночной цене и уже не платил НДС.Или использовал другие обходные пути (по типу кооперативов).

Что предлагают изменить:

Законодатель предлагает обязать уплачивать НДС не только с первой, а с любой продажи жилья, кроме случаев, где в строительстве принимает участие государство. Дословно в законопроекте это звучит так: "Звільняються від оподаткування операції з першого постачання доступного житла та житла, що будується із залученням державних коштів."Получается, что схема с фирмой-посредником больше работать не будет и НДС придется платить.

Другими словами, при продаже первичного жилья НДС будет платиться всегда, кроме таких случаев:

жилье покупается в рамках государственной программы доступного жилья

жилье строится с привлечением государственных средств (частично или полностью)

стройка велась по документам как реконструкция или капитальный ремонт

Так как физические лица НДС не платят (на самом деле платят, просто он уже заложен в цену), нагрузка, по идее, должна лечь на застройщиков. В результате изменений, для некоторых застройщиков увеличится себестоимость строительства. Им придется автоматически изменить свою ценовую политику и повысить цены, чтобы переложить эту нагрузку на покупателя.

2. НДФЛ на третью продажу любой недвижимости

Как закон работает сейчас:

Если вы захотите продать квартиру, которая у вас в собственности более 3-х лет, то с этой продажи не нужно будет платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то необходимо оплатить НДФЛ - 5% от стоимости квартиры. Также вторая и все последующие продажи недвижимости в течение года облагаются НДФЛ в размере 5%.

Что предлагают изменить:

Законопроектом хотят бороться с крупными инвесторами, которые покупают квартиры на старте продаж в большом объеме. Он предполагает, что третья продажа недвижимости в течение года и все последующие должны облагаться налогом в размере 18%.Эта норма — больше боль и проблема застройщиков, так как именно такие крупные игроки финансируют строительство на ранних этапах. Они покупают квартиры целыми этажами по самой низкой цене и потом перепродают эти квартиры, когда дом уже сдан.

На частных инвесторах, покупающих по 1-2 квартиры, эти нововведения негативно не отразятся. Даже наоборот — возможно, крупных инвесторов станет меньше и будет проще получить доступ к ликвидным вариантам на старте продаж.

Опять-таки, по слухам, рабочая группа пришла к тому, что этот налог в 18% должен применяться к разнице между покупкой квартиры и ее продажей, а не на всю стоимость квартиры. В результате налог может получиться даже меньше 5% от общей стоимости квартиры :)

Выводы:

Возможные негативные последствия законопроекта № 5600 Как следствие, описанных выше нововведений можно получить следующее:

-возможно подорожание недвижимости на вторичном рынке или же часть сделок будет теневой. Да, НДС автоматически бы повысил цены на 20%. Однако даже если его не будет, то налогообложение разницы между ценой покупки и ценой продажи приведет к тому, что при оформлении продажи квартир цену продажи будут в договоре ставить на уровне цены покупки, чтобы данная разница была «нулевая». Остальная часть стоимости сделки будет в тени. В том, как и сейчас, то есть бюджет вряд ли получит рост дохода от данного изменения;

- увеличение поступлений от ренты от добычи полезных ископаемых может и не произойти или вырастет незначительно. Если сравнивать дифференцированные ставки ренты на железную руду, то они, наоборот, в целом уменьшаются и еще и уменьшающейся коэффициент 0,9 при расчете ренты (!). Законопроект № 5600 на самом деле наводит порядок лишь в возможностях плательщика ренты манипулировать базой начисления ренты, а не увеличивает ставки ренты;

-рост стоимости Интернета. В первую очередь речь об Интернете от мобильных операторов. Увеличение ренты, которую они платят за радиочастотный ресурс, — это увеличение расходов, а следовательно, повод поднять цену;

-увеличение административного давления со стороны ГНС давления на бизнес. Не только на бизнес олигархов, но и средний бизнес;

-подорожание электроэнергии от ТЭЦ. Причина в отмене льготы на акцизный налог по когенерационной электроэнергии;

-снижение инвестиционной привлекательности Украины (еще ниже?!). Например, те же операторы мобильной связи при развертывании своих сетей 3G и 4G, в которые они инвестировали, ожидали определенной стабильности, в т. ч. и в налоговой сфере (с правительством был подписан меморандум). Однако вместо этого имеем изменение правил со стороны государства-повышение ренты за радиочастотный ресурс. Для любого зарубежного инвестора – это очередное доказательство того, что в данном государстве «играют не по правилам»;

-появление новых схем. Невыездных руководителей будут просто заменять на новых, возможно, лишь «формальных».